Se reducen trámites de viviendas de alta gama, se mantienen los de nivel medio y se caen los de arrendamientos

La actividad criminal en Culiacán ha transformado el mercado inmobiliario. Si bien existe un declive, la crisis originó una reestructuración en las actividades notariales. Miguel Ángel Amador Rodríguez, presidente del Colegio de Notarios Públicos de Culiacán, explicó que la presente urgencia de seguridad implicó un cambio en las prioridades de los ciudadanos, quienes han buscado mayor certeza jurídica; es decir, existe una mayor preocupación por formalizar sus patrimonios, testamentos y donaciones, así como el otorgamiento de poderes.

La reestructuración trajo consigo una contracción en las viviendas de alta gama: aquellas que superan los 5 millones de pesos sufrieron una caída de entre el 50 y el 60 por ciento. Las operaciones mensuales disminuyeron de 25 a 11 escrituraciones. Incluso a finales de 2025, este sector apenas alcanzaba un 40 por ciento de su actividad previa a la crisis; sin embargo, Amador Rodríguez detalló que el precio de las mismas bajó:

“Yo te diría que a partir de octubre, noviembre del año pasado, empieza a haber otra estabilidad, pero esa estabilidad de todas formas no sigue alcanzando a estas propiedades de alta gama; esas todavía siguen ahorita, si gustas, con un porcentaje del 40 por ciento al que teníamos antes de esta circunstancia. Y otra, el proceso de la adquisición de vivienda: a lo mejor esta casa que valía 5 millones, bueno, pues lo que quieras venderla y a lo mejor ya no la estás dando en 5, sino en 3 y medio. Y ese tipo de vivienda también se está ahora adquiriendo. De tal suerte que hemos tenido todo este reacomodo del notariado”, dijo.

En este nuevo escenario, quien compra es quien impone las condiciones de la operación, a diferencia del pasado donde el vendedor tenía un mayor control sobre el precio y los términos del contrato.

La vivienda media ha mantenido cierta estabilidad frente a la caída de las propiedades de alta gama. Cabe precisar que la vivienda de clase media se valora entre los 800 mil y los 3 millones de pesos. Este segmento económico no sufrió una baja en su actividad, debido a que cuenta con créditos ya autorizados por instituciones públicas como el Infonavit y el Fovissste. Esta observación de estabilidad —puntualizó— no es solo de los notarios; los agentes inmobiliarios y desarrolladores coinciden en que, mientras el segmento de lujo se contrajo, la vivienda media ha logrado mantenerse firme durante el fenómeno de inseguridad.

Los arrendamientos comerciales fue otro sector que sufrió una caída, la cual se manifestó principalmente en la falta de continuidad de acuerdos previos. Dicho de otra forma, los notarios percibieron un declive importante en las solicitudes de ratificación de firmas, un proceso habitual al formalizar un contrato de arrendamiento. Muchos de estos contratos tampoco fueron renovados por los inquilinos. El impacto se observó con mayor fuerza en los locales ubicados al interior de plazas comerciales, en comparación con aquellos que operan de manera independiente.

En el estado de Sinaloa —complementó—, el 66 por ciento de la propiedad es social, lo que significa que se trata de propiedad ejidal o comunal. Esta gran proporción de tierra social está estrechamente ligada a las principales actividades económicas del estado, como el desarrollo agrícola y la acuacultura. La caída de los trámites también registró una disminución de hasta el 60 por ciento en todas las actuaciones notariales relacionadas con la materia agraria; esta reducción implica contratos de arrendamiento de parcelas y operaciones de enajenación (venta) de los terrenos.

Pese a que la génesis de los conflictos armados comenzó en septiembre de 2024, las notarías no sufrieron un cambio inmediato debido a que había operaciones en tránsito permitiendo que el trabajo no se viera interrumpido. Fue con el paso de los meses, específicamente hacia principios de 2025, cuando se hizo evidente la reestructuración tanto del mercado inmobiliario como de la propia actividad de los notarios.

Protección del patrimonio, testamentos y traspaso de poderes

“Un dato muy curioso es que hubo un interés de la ciudadanía por la protección del patrimonio. Operaciones que no se habían concretado por alguna razón. Tal vez (una persona) ya había comprado su departamento con un crédito privado pero decía: ‘todavía no lo voy a formalizar ante el notario porque pues sé que tengo que pagar derechos, impuestos’ entonces bajo esa circunstancia del fenómeno de inseguridad que vivimos en nuestra ciudad, tomó la decisión de formalizar su contrato para ya tener su escritura y tener la certeza de su patrimonio”, puntualizó Amador Rodríguez.

Además, se registró un incremento en las “donaciones en vida” de inmuebles o patrimonio a seres queridos. De tal suerte —detalló— que, si un padre de familia tiene la certeza de que a sus hijos les va a transmitir una propiedad, toma la decisión anticipada de hacer la donación; es una forma de buscar despreocupación al tener los trámites en regla. Este interés por proteger el patrimonio predominó en el sector habitacional. Las familias priorizaron asegurar el techo familiar a través de estas donaciones, por encima de otros bienes, como locales comerciales.

“Hubo un incremento importante del otorgamiento de poderes para que alguien en tu representación siguiera realizando otras tramitologías. Pues a lo mejor porque la gente tuvo que salir de la ciudad o porque tuvo que atender otras circunstancias en nuestra ciudad y otorgaba poderes para que alguien en su representación pues estuviera al tanto”.

Este comportamiento de buscar proteger los bienes ante la incertidumbre no es nuevo; los notarios observaron un fenómeno de regularización similar durante la pandemia de 2020.

Artículo publicado el 07 de junio de 2026 en la edición 1219 del semanario Ríodoce.