Los papeleos y la fallida toma de áreas verdes complican el avance del programa

Nada de “pichoneras”, dijo Rubén Rocha Moya, gobernador del estado de Sinaloa. “La vivienda está avanzando”, exclamó Juan de Dios Gámez Mendívil, presidente municipal de Culiacán. “No hay terrenos”, explicó Casimiro Zamora Valdez, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU).

El Programa de Viviendas para el Bienestar no muestra avances significativos; todo permanece en papeleos, retrasos y retaches. Las construcciones —explica Zamora Valdez— debieron iniciarse en junio de este año, pero no han comenzado obras en ningún municipio, salvo por el despalme de terrenos en algunos casos.

De las 75 propuestas presentadas, sólo seis predios han sido asignados hasta el momento: tres en Ahome, dos en Culiacán —gestionados por INFONAVIT— y uno en Concordia, bajo responsabilidad de CONAVI. Sin embargo, ninguno presenta avances significativos en construcción; todos se encuentran únicamente en fase de despalme o remoción de terreno.

El 15 de enero, los 20 presidentes municipales, titulares de secretarías y los dos representantes del Poder Ejecutivo se sentaron en la mesa y firmaron un convenio de colaboración, cada uno con la tarea de intervenir en el desarrollo del programa. Por su parte, SEDATU coordina y hace las ejecuciones políticas relacionadas con el desarrollo territorial.

“Todos los municipios se comprometieron a facilitar terreno para la obra de construcción de vivienda. Todos ellos aquí están y aquí están las firmas (…) ¿Qué es lo que ha pasado? Pues no tienen terrenos, ¿y qué pasa si no hay terrenos? No hay construcción”, recalcó.

La elección de un terreno es propuesta del gobierno municipal y el gobierno del estado. El primer documento que se entrega a la SEDATU es una cédula de análisis de predios; en ella se expone el origen del terreno, la cédula técnica, el archivo KMZ (archivo con las coordenadas y visualización del lugar) y reportes fotográficos.

La ralentización yace en la entrega de los 21 requisitos normativos que estipula SEDATU para estudiar el terreno. Todos deben de contar con las escrituras públicas, estar en el registro de la propiedad y no tener gravamen ni problemas con particulares. El terreno debe tener el uso de suelo actual adecuado (no agrícola o ganadero si es para vivienda) y se requiere un cambio de uso de suelo si aplica. Además, una opinión técnica de no afectación de área natural, derechos de vía o servidumbres.

Son indispensables los estudios de mecánica de suelo y el levantamiento topográfico para asegurar que el terreno no sea inestable o de fango, debe tener garantía de factibilidad de agua potable, luz, drenaje (sanitario y pluvial), incluyendo la condonación de derechos y asegurar la descarga de agua pluvial.

La indicación más especial: construirse en áreas conurbadas, cerca de la ciudad, comercios, escuelas, vialidades y hospitales.

En Culiacán se han propuesto ocho predios por parte del gobierno municipal, pero todos están con el estado de “cancelados”; es decir, las puertas para esos terrenos están cerradas y no pueden utilizarse. El caso del predio ubicado en la colonia Alameda, en Culiacán, es uno de los pocos que sí se ha considerado, y hasta el momento solamente se ha despalmado una hectárea y media de cuatro en total.

Dentro de la documentación de la SEDATU, su situación aparece “por asignar”. El predio ya está validado, pero aún se requiere la firma de Infonavit, a pesar de que el banderazo se dio desde el 1 de febrero.

El Gobierno del Estado propuso 56 polígonos, de los cuales 39 están siendo rechazados o “por cancelarse” por no cumplir con los requisitos.

“En el caso del gobierno del estado fueron 56 que beneficiaban prácticamente a todos los municipios, pero no llenaban las características porque, uno, hay una Comisión de Vivienda en el estado de Sinaloa (SEVIVE) y en el Congreso hay una Comisión de Vivienda, en la que pues tiene que reclamar ellos los derechos que les corresponde”, dijo.

Opciones hay. Zamora Valdez hace un señalamiento. Si existen fábricas o negocios privados en el centro de la ciudad, como gasolineras o gaseras, que ya no son adecuadas para su ubicación actual, el municipio puede buscar una negociación con el propietario

“Llega el municipio, ‘tú me das ese terreno, yo te doy otro’ en el Palmito o Bachigualato, etc. Puede darse el caso de que se dé un arreglo entre ellos, y tienen tiempo para hacer la escrituración correspondiente”, señaló.

El objetivo final de este tipo de intercambios es que el municipio consiga terrenos que estén ubicados en áreas conurbadas, cerca de la ciudad, y que cuenten con todos los servicios básicos y la seguridad jurídica necesaria para la construcción de viviendas.

Las áreas verdes, una opción fallida

A principios de mayo, al sur de Culiacán, vecinos del fraccionamiento Lomas de San Isidro denunciaron la llegada de maquinaria que arrasó con un espacio verde. Dicha área está destinada a parques, jardines y equipamiento urbano.

“El problema es que estás áreas están destinadas para donación del Ayuntamiento, pero clasificadas para uso de parques, jardines y equipamiento urbano; lo cual no es compatible con más edificios o habitacionales”, denunció Justino Gómez, presidente de vecinos.

Gómez detalló que el Ayuntamiento está realizando cambios de uso de suelo a su discreción, pasando de uso recreativo a habitacional, a pesar de que la estipulación original del fraccionamiento es precisa. Lo dictado en el capítulo VIII; Artículo 290 del Reglamento de Construcciones para el Municipio de Culiacán, Sinaloa menciona:

Los fraccionadores son los responsables de dar cumplimiento a las obras de urbanización e infraestructura, jardinería y arbolado. Así como áreas de donación para uso recreativo, deportivo, parques, áreas verdes y jardines.

“El Ayuntamiento utiliza mucho esto del cambio de uso de suelo. Independientemente de que sea una área verde, no se puede hacer un cambio de suelo porque ya pertenece al fraccionamiento. Lo que pasa es que dentro de sus dependencias ellos pueden hacer su cambio de uso de suelo a discreción. (…) dicen, ‘vamos a cambiar el uso del suelo, vamos a ponerlo habitacional’”, denunció.

Gómez añadió que la obra se inició sin estudios de mecánica de suelo, estudios topográficos ni permisos de construcción adecuados. Protección Civil nunca se presentó a verificar las condiciones del terreno antes de la obra. Cuando se presentó una queja por las fracturas en tres edificios, Protección Civil respondió que las fallas no ameritaban evacuación.

Tras una semana de remoción del terreno, los vecinos realizaron bloqueos y manifestaciones, con lo que lograron parar las máquinas, que hasta el momento permanecen en el lugar. SEDATU respondió que el predio está siendo revisado por una mesa técnica, ya que los documentos se encuentran incompletos.

“Nosotros estamos con el temor de que estén arreglando todos los papeles para que lleguen y nos digan, ‘¿saben qué?, esto es del Ayuntamiento y háganse a un lado, ¿por qué?, porque tenemos un mes y no han presentado nada”, concluyó.

Para 2025, Sinaloa tiene autorizada la construcción de 5 mil viviendas: 2 mil a cargo de la CONAVI y 3 mil por parte del Infonavit. En algunos predios, ambos organismos trabajarán en conjunto; el polígono de Alameda es uno de esos casos, donde ambas instituciones se repartirán las 4 hectáreas.

En 2026 se proyecta la construcción de 4 mil 400 viviendas: mil 300 por parte de la CONAVI y 3 mil 100 por parte del Infonavit. Durante el sexenio de Claudia Sheinbaum, Sinaloa tiene enmarcada la construcción de 29 mil viviendas, distribuidas entre los 20 municipios del estado.

Artículo publicado el 15 de junio de 2025 en la edición 1168 del semanario Ríodoce.