En el puerto de Mazatlán, la Semarnat le autorizó a Héctor Melesio Cuen Díaz la construcción de una torre de 75.4 mdp

El “boom” inmobiliario de Mazatlán alcanzó al clan de los Cuen, quienes debutan como inversionistas de una torre de 20 pisos, en la que se proyectó una inversión superior a los 75 millones de pesos.

Al día de hoy, la obra se encuentra detenida, y hace apenas 20 días, una persona que se identificó como representante del proyecto, solicitó la renovación de la licencia de construcción.

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La obra millonaria denominada “Departamentos Torre Vita” es promovida por Beisbox, S. A. de C. V., restaurante bar deportivo ubicado en La Marina, una de las zonas comerciales de alta plusvalía en el puerto, fue autorizada por la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), que en diciembre de 2019 emitió un resolutivo en el que autorizó un Manifiesto de Impacto Ambiental en su modalidad Particular (MIA-P).

El trámite ante la Semarnat le llevó solo dos meses, toda vez que fue ingresado el 16 de octubre de 2019, y para el 18 de diciembre del mismo año, el resolutivo ya había sido elaborado.

Dicho documento está dirigido a Héctor Melesio Cuen Díaz, quien aparece como promotor del proyecto de los departamentos en su carácter de representante legal de Beisbox, S. A. de C. V. empresa que sometió el MIA-P a evaluación de la Semarnat, a través de la delegación de la Semarnat en Sinaloa, la MIA-P.

Se trata del proyecto denominado “Torre Vita”, ubicado en la avenida del Mar, número 2608, Laguna Camarón, Zona Costera en Mazatlán que consta de una torre de 20 pisos en la que, según el proyecto presentado, se invertirían 75 millones 420 mil 100 pesos.

Cuen Díaz es ex director de Bienes y Suministros de la Universidad Autónoma de Sinaloa (UAS) y cuenta con una causa penal abierta por el delito de negociaciones ilícitas, es hijo de Héctor Melesio Cuen Ojeda, exrector de la universidad y líder moral del PAS, quien es investigado por presunto enriquecimiento inexplicable.

Características del proyecto

El MIA-P establece que se trata de una superficie de 780 metros cuadrados.

El predio se encuentra ubicado en un área clasificada como Corredor Costero en Zona Turística, y cuenta con la factibilidad de la Junta Municipal de Agua Potable y Alcantarillado de Mazatlán (Jumapam), obtenida el mismo año, en la que se da luz verde a la conexión de los 34 departamentos de 20 niveles.

El Proyecto consistirá en una torre, que contará además con dos pent-house, área de amenidades, planta baja y dos sótanos, cajones de estacionamiento, planta de emergencia, cuarto de máquinas, cisterna de agua cruda, cisterna de agua purificada, pasillos, elevadores y escalera.

Asimismo, el proyecto incluye caseta de vigilancia, y áreas verdes, común, de medidores, camastros, de servicios, de comensales, además de baños, gimnasio, bar, oficinas y alberca.

Del Nivel tres al 19 tendrán dos departamentos cada uno con dos recámaras, sala y comedor, cocina, dos baños, estudio y terraza; el nivel 20 tendrá dos pent-house cada uno con una recámara, baño y terraza.

El tiempo de vida útil del proyecto es de 50 años.

El área directa de influencia del proyecto se delimita dentro del Plan Director de Desarrollo Urbano de Mazatlán 2014-2018.

Se proyectó que los empleos requeridos durante la etapa de construcción serían de 500 directos y 2 mil 500 indirectos, mientras que, en la etapa de operación, son 150 empleos directos y 650 indirectos.

Entre las características de los acabados están pisos tipo cerámica en interiores, mientras que en terrazas y balcones se colocaría grava fina; en el cuarto de máquinas, de concreto pulido, y en los muros de baños, mármol.

La alberca de 68.5 metros cuadrados, tendrá una profundidad irregular promedio de 1.5 metros, la cual almacenará un volumen de agua de 102.75 metros cúbicos.

Autorización de manera condicionada

La Semarnat resolvió autorizar la torre de manera condicionada, y con una vigencia de 50 años para llevar a cabo las actividades de construcción. La resolución se refiere exclusivamente a los aspectos ambientales de la obra, “sin perjuicio de lo que determinen otras autoridades federales, estatales y municipales en el ámbito de su competencia y jurisdicción, quienes determinarán las diversas autorizaciones, permisos, licencias (…) que se requieran para la realización de las obras y actividades del proyecto”.

El resolutivo está firmado por María Luisa Shimizu Aispuro, titular de la Semarnat Sinaloa.

Permiso de construcción con valor económico, la anomalía

En septiembre de 2018, a cuatro días de que Luis Guillermo Benítez Torres rindiera protesta (31 de octubre 2018) como alcalde, la empresa Beisbox, S. A. de C. V. obtuvo el dictamen de alineamiento con número de folio 7538 para el terreno con clave catastral 011-000-017-063-006-001, número oficial 2608, especificándose que el destino del dictamen es la construcción de departamentos.

El permiso de construcción con número de folio 146121, fechado el 22 de abril de 2021, fue expedida a nombre de SYC Desarrollos, S. de R. L. de C. V., y tuvo un costo para el solicitante de 550 mil 081.24 pesos.

En el desglose se especifica que se trata de una obra nueva habitacional multifamiliar, clasificada como Moderna 3, y por la cual el gobierno municipal, entonces a cargo del Químico Benítez, le cobró 402 mil 752 pesos.

El otro concepto que incluye el permiso de construcción es una alberca por la que se cobró 237.91 pesos, más impuestos adicionales por 147 mil pesos.

Para Paul Galindo, director de Desarrollo Urbano Sustentable del Ayuntamiento de Mazatlán, la anomalía radica en que se le haya cobrado a la constructora por una obra clasificada como Moderna 3.

“La anomalía que yo sí veo en esta licencia es que está catalogada como Moderna 3; hay clasificaciones de Moderna 2, 3, 4, 5, 6 y 7, y hace alusión a cuánto es lo que se debe cobrar por una licencia de construcción, multiplicada por los metros cuadrados, según la zona de la ciudad y el tipo de obra, es decir, no se le cobra lo mismo a una persona que va a hacer su casa en Pradera Dorada o Prados de Sol que ahí sí son Moderna 2 o Moderna 3, a lo que se le debe cobrar una licencia a una persona que vive en Marina El Cid”, explicó.

El funcionario estimó que la administración del “Químico” Benítez le cobró por lo menos un 30 por ciento menos por la licencia de construcción a la obra promovida por los Cuen.

“Creo que ahorita, por una licencia como esa, cuando menos yo tuve que haber cobrado 1 millón 200, millón y medio”, calculó.

El criterio para calcular el cobro de las licencias de construcción no está definido en un reglamento, explicó, su origen está en la revisión que se hace todos los años en Cabildo de los valores catastrales de las diferentes zonas de la ciudad.

“En esas mesas de trabajo, donde tenemos representación, se fija si habrá incremento de los valores catastrales, tienen como objetivo la recaudación catastral, pero a nosotros nos arroja como resultado los valores por zonas, y las licencias de construcción se clasifican como Moderna 1, 2, 3, 4, 5, 6, y 7, de acuerdo a las zonas de la ciudad y al valor catastral, por lo que no se le cobra lo mismo por metro cuadrado en una zona que no tiene alta plusvalía, se le cobra Moderna 2, en cambio a las personas que viven en una zona de alta plusvalía se les cobra como Moderna 7 o 5, cuando menos, tenemos una tabla de referencia”, dijo.

—¿Y en el caso del Paseo Costero que tiene un fin lucrativo?

—Cuando menos debe ser Moderna 5, las últimas dos que dictaminé fueron Moderna 7 ya.

Existe un software en el que ingresas los datos del solicitante y lo multiplica en automático para arrojar el monto a pagar, agregó, “en realidad nosotros como dirección no podemos modificar los valores en el software…”.

Las renovaciones de uso de suelo

El 26 de noviembre de 2019, SYC Desarrollos, S. de R. L. de C. V. obtuvo la renovación de dictamen de uso de suelo, número 1613/19, pero no por los 20 pisos que marcaba originalmente el proyecto, sino por 21.

El 12 de abril de 2024, la constructora obtuvo otra renovación de dictamen de uso de suelo para la construcción de departamentos sobre los 780 metros cuadrados, igual para 21 niveles, no para 20.

En este documento la Dirección de Desarrollo Urbano Sustentable hace la observación de que, “respecto al predio en particular, para determinar el número de departamentos, deberá tomarse en consideración el Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS), el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), densidad de población y las restricciones que se marquen en el alineamiento.

Obra detenida sale a la venta

Al cierre de esta edición, la torre con nombre comercial Vita Dimare seguía detenida.

“El estatus actual de esa obra, está detenida, no está suspendida por el Municipio, cuando llegué aquí hicimos una revisión y encontramos varias obras detenidas en trabajos (…) nosotros buscamos a los DRO que son nuestros enlaces, y nos comentan que la obra por temas de recurso financiero está parada, la licencia de construcción ya no está vigente, ya se venció, ellos tuvieron un acercamiento, alguien, no sé (si es) representante o socio, no sé, no investigo mucho, hace como unos 20 días, y nos manifestaron que tienen intenciones de reactivar la obra”, explicó el funcionario.

Añadió que cuando él asumió el cargo a finales de 2022, la obra ya estaba detenida, y a la fecha no han visto movimiento de colado, trompos o bombas que se ponen en la calle.

Acotó que la Dirección de Desarrollo Urbano Sustentable le da atención a las obras que están activas.

El 19 febrero de 2024, a más de un año de estar detenida la obra, la página de Facebook de Casega Inmobiliaria publicó fotos en las que anunciaba el inicio de las ventas.

“Damos inicio al arranque de ventas con la ceremonia de corte de listón de Vita DiMare Smart Condos”, citó.

En las imágenes aparece Ricardo Velarde Cárdenas, entonces subsecretario de Promoción y Operación Turística e Industria de Reuniones de la Secretaría de Turismo.

Ante las intenciones que manifestaron de reactivar la obra, Paul Galindo les dijo que deberían hacer el trámite nuevamente.

Mencionó que desconoce el por qué ante Semarnat presentaron un proyecto para una torre de 20 niveles y el Ayuntamiento en su momento le extendió un dictamen de uso de suelo para 21, pero será un tema a aclarar cuando los interesados se acerquen a renovar la licencia de construcción.

“Este dictamen se dio en 2019, lo firmó Jorge Estavillo, entonces desconozco bajo qué fundamento él haría esa modificación”, informó.

Artículo publicado el 16 de junio de 2024 en la edición 1116 del semanario Ríodoce.