En Mazatlán se han frenado proyectos de torres y en Culiacán el impacto ha sido en residencias con valor de más de 2 mdp, así como en zonas donde se han registrado hechos delictivos
Antes de la violencia, cuando el conmutador marcaba una extensión telefónica oriunda de la región de La Laguna, territorio compartido entre Durango, Zacatecas y Aguascalientes, era señal de dar seguimiento y atención: de ahí provenían muchos de los compradores que llegaban a Mazatlán a adquirir alguna propiedad. Ese nicho comercial, de pronto, se vino a pique.
“De enero a la fecha, uno de ellos me decía: ‘¿sabes cuántas llamadas de La Laguna hemos recibido? Ni una’. No sé, pero te da una idea de cómo nos está pegando”, relata Luis David Pérez Castro, presidente de la Federación de Colegios de Peritos Valuadores de Sinaloa. “Eso es un problema fuerte. ¿Por qué? Por todo el tema de la inseguridad”.
La fórmula es simple: la violencia no se mide físicamente, pero impacta en la oferta y la demanda. Pérez Castro destacó que la inseguridad ha modificado directamente la dinámica del mercado. En ello también se enmarca la migración de personas.
“Tenemos información de que mucha gente de Culiacán se ha ido a Los Mochis, a La Paz, a Mazatlán, a Durango, y todo por la inseguridad. Eso le pega a la ciudad de donde salen, porque la oferta y la demanda se vienen abajo”, explicó.
La labor del valuador radica en darle un valor comercial a una vivienda, a un inmueble, ya sea un terreno o un campo agrícola. Su trabajo, estrechamente relacionado con el mercado inmobiliario, sufre este complejo dinamismo que ha provocado la inseguridad.
Pérez Castro pone como ejemplo el lugar que mejor conoce: Mazatlán, donde, señaló, la caída en las ventas y en los enganches ha provocado la paralización de proyectos de construcción. Estimó que, en 2025, de unas 85 torres que se construían, hasta un 60 por ciento de las obras se encontraban detenidas.
La falta de flujo de recursos, comentó, frena nuevas inversiones y genera un efecto en cadena que impacta a desarrolladores, trabajadores del sector y peritos valuadores, debilitando la economía local en su conjunto.
“Han resentido mucho el trabajo; no pararon del todo, pero le bajaron el nivel. Están a la expectativa de cómo siga esta situación. Antes veías infinidad de trabajadores; de repente pasas por las obras y ves muy pocos”, comentó.
Karla Cázarez, presidenta del Colegio de Valuadores de Culiacán A.C., explicó que los peritos del gremio han registrado una baja considerable en los avalúos bancarios de residencias, principalmente aquellas con precios que oscilan entre los 2 y hasta 6 millones de pesos.
“Lo que son residencias arriba de dos millones y medio sí han sufrido una baja en la elaboración de avalúos. En cambio, la vivienda de nivel medio es la que sigue operando, impulsada por créditos de Infonavit y Fovissste”, señaló.
Cázarez detalló que, aunque las condiciones de los créditos hipotecarios bancarios no han cambiado, la demanda ha disminuido, lo que refleja un menor interés por adquirir propiedades de alto valor. Entre los factores que podrían influir mencionó la incertidumbre económica y el contexto de seguridad que vive la ciudad.
Comentó que entre las zonas más deseables, que no han registrado cambios significativos para la compra de vivienda, continúan el sector norte de Culiacán, como Valle Alto, Villas del Río y el sector Conquista, aunque el mercado de interés social se mantiene activo de manera dispersa en distintos puntos de la ciudad.
Respecto al impacto de la violencia en el valor de los inmuebles, la presidenta del Colegio de Valuadores explicó que, por ahora, la afectación ha sido principalmente cualitativa, es decir, en la percepción y preferencia de los compradores, más que en una baja directa de precios.
“Todavía no se cuantifica en pesos, pero sí en la deseabilidad. El comprador ya ubica qué zonas considera inseguras y las rechaza”, afirmó.
Advirtió que en los próximos meses o en el siguiente año podría comenzar a reflejarse una disminución real en los valores, especialmente en la vivienda residencial alta, donde inversionistas y desarrolladores tendrían que replantear sus estrategias.
“Todavía no estamos cuantificando ese impacto en el valor de las propiedades, pero definitivamente quien va a comprar una casa sí ubica en qué parte de la ciudad está comprando y rechaza las que considera inseguras”.
De acuerdo con Juan Vega Angulo, de la valuadora Valores Dinámicos, el impacto de la inseguridad puede estimarse en un rango de entre 20 y 30 por ciento menor en el valor del inmueble.
“Dicho riesgo afecta directamente el valor de la propiedad, puesto que la deseabilidad de adquirir un inmueble es menor y, a raíz de la inseguridad, las familias que pudieron cambiaron de residencia a otros estados de la República”, explicó en una carta.
Vega Angulo señaló que la afectación no se limita a sectores específicos, sino que se percibe de forma generalizada, aunque con mayor intensidad en zonas donde se han registrado hechos violentos de manera recurrente, lo que ha provocado estancamiento de propiedades e incluso abandono de viviendas, particularmente en áreas del sur de Culiacán.
Consideró que, de no parar los hechos de violencia en la ciudad, el padrón inmobiliario disponible se verá paralizado, afectando a la baja los valores de mercado.
“Para el caso de vivienda, se visualiza que pudiera haber un mayor valor en el futuro, ya que habrá poca oferta, debido a que actualmente la construcción de vivienda en serie ha bajado significativamente”, destacó.
Artículo publicado el 01 de febrero de 2026 en la edición 1201 del semanario Ríodoce.
