Los altos costos de sostener una vivienda y el factor comercial, han llevado a reducir el uso habitacional; el IMPLAN busca la redensificación a través de vivienda vertical

El Centro Histórico de Culiacán padece, al igual que otros centros urbanos, una problemática poblacional de decrecimiento; ya sea por los altos costos de sostener una vivienda o lo hostil de vivir en un lugar con preferencias ajenas a la convivencia, fuera del sector económico.

La situación es reconocida por el Instituto Municipal de Planeación, (IMPLAN) de Culiacán que tiene a la recuperación de la habitabilidad como una de sus prioridades en la actualización del Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Zona Centro.

De acuerdo con datos del Censo General de Población y Vivienda 2020, retomados por dicho programa, la zona centro contaba con 4 mil 764 habitantes y 2 mil 461 viviendas, con un promedio de dos personas por vivienda. La densidad poblacional era de apenas 19 habitantes por hectárea, la más baja de la ciudad, cuando el promedio urbano es de 50 habitantes por hectárea.

El documento destaca que, mientras la ciudad de Culiacán presentó un crecimiento demográfico constante al pasar de 540 mil 823 a 808 mil 416 habitantes de 2000 a 2020, el centro de la ciudad registró un decrecimiento en el mismo periodo, al disminuir su población hasta un 51 por ciento, al pasar de 9 mil 709 habitantes a 4 mil 764.

Redensificar para frenar el vaciamiento del Centro

El arquitecto Juan Carlos Rojo Carrascal, catedrático de la UAS, explicó que el despoblamiento ocurre en otros centros históricos de ciudades que crecen como lo hace Culiacán: el desplazamiento de gente a las periferias en busca de vivienda genera que el uso habitacional de estas zonas sea sustituido por uno de servicios y comercio.

“No es malo que haya muchos comercios, servicios, todo lo que tiene el Centro Histórico, lo malo es que la gente deje de vivir ahí, porque eso hace que sea un lugar que ofrece ciertos servicios y que la gente tiene que estar moviéndose. Genera una movilidad, que genera problemas”.

Como una de las estrategias para revertir esta tendencia, planteó la redensificación habitacional, es decir lograr que más personas vivan en menos superficie. Para ello, señaló, se requieren instrumentos normativos que permitan vivienda vertical y edificaciones de mayor altura. “Tampoco estamos hablando de 20 o 30 pisos, pero sí edificios de seis a siete pisos que puedan poco a poco ir generando uso habitacional”.

Sin embargo, advirtió que para que la redensificación funcione, el Centro debe ofrecer entornos seguros, caminables y con calidad del espacio público.

El especialista aseguró que hay terrenos vacantes y predios sin uso, pero están en manos de propietarios que los mantienen para especular con su valor y esa situación dificulta que el gobierno pueda adquirir terrenos para proyectos habitacionales debido a los costos.

Planteó que esto se puede atender mediante instrumentos normativos que no se han aplicado en México, como el caso de Colombia, donde se obliga a desarrollar el suelo urbano ubicado en zonas céntricas y, de no hacerlo, se incrementa de manera progresiva el impuesto predial hasta llegar, en cierto tiempo, a la posibilidad de expropiación.

Estrategias del IMPLAN

Entre las acciones que contempla el IMPLAN para devolver la habitabilidad, está definir una nueva zonificación más flexible que impulse la habitabilidad y los desarrollos de uso mixtos. Establecer condiciones normativas para promover viviendas asequibles e inclusivas. Así como generar espacios públicos y áreas verdes que fomenten la convivencia y el esparcimiento.

La directora general del IMPLAN, Simei Cebreros, destacó que el Centro de Culiacán mantiene una alta relevancia económica, al concentrar el segundo mayor número de unidades económicas.  El reto, explicó, es ampliar esa vitalidad más allá del horario comercial, mediante el regreso del uso habitacional.

Uno de los datos que destaca el Programa es que las zonas donde hay menos densidad de habitantes, entre 0 y 15 personas por hectárea, coinciden con las áreas donde se concentran comercios y servicios. Espacios muy activos durante el día, pero con muy poca población viviendo ahí.

Conforme aumenta la densidad, también crece el número de viviendas, pero en rangos intermedios sigue existiendo una mezcla de usos entre vivienda, comercio y servicios. Para que el Centro funcione mejor como zona equilibrada, se considera deseable una densidad de al menos 75 habitantes por hectárea, o 50, destaca el documento.

Sin embargo, más de la mitad de las manzanas del Centro tienen muy poca población viviendo en ellas. Si se suman las manzanas con densidad de 0 a 15 habitantes por hectárea y las manzanas con giros no habitacionales, más del 50 por ciento está dominado por usos no habitacionales.

Vivienda barata hoy, ciudad cara mañana

Rojo Carrascal explicó que el desplazamiento sencillamente por la cuestión económica. La casa barata de hoy en día se encuentra en la periferia y provoca la llegada de habitantes a estas zonas.

Pero la periferia también tiene sus propias complejidades como la construcción irregular en espacios no urbanizables aunados con la permisividad de las autoridades.

“Por ejemplo, allá en el Cerro de las 7 Gotas se está construyendo, están lotificando y no es una zona urbanizable, el Plan de Desarrollo dice que allí no debe de haber vivienda. Eso es una forma irregular y lo malo es que después terminan cediendo y amplían el perímetro, eso no debiese de ser porque eso facilita cada vez más lejos la vivienda”.

Cada fraccionamiento que se abre en la periferia, comentó que termina siendo más costoso porque hay que llevar servicios, infraestructura, calles, banquetas, parques, servicios de recolección de basura.

Consideró que la vivienda debe de pensarse en su entorno, que contemple la cercanía en la prestación de servicios y ofrezca calidad de vida.

Artículo publicado el 21 de diciembre de 2025 en la edición 1195 del semanario Ríodoce.